Конкурентный анализ цены квартиры
Проезд Нансена, д. 2к1, Свиблово, Москва
2-комнатная, 57 м², 4/4 этаж, кирпич, 1959 г.
Текущая цена
18.2 млн ₽
319 298 ₽/м²
Рекомендуемая цена
16.5 млн ₽
289 474 ₽/м²
Возможная экономия
1.7 млн ₽
9.3% снижение
???? Характеристики объекта
Преимущества:
- Близко к метро Свиблово (7 мин пешком)
- Кирпичный дом - хорошая тепло и звукоизоляция
- Высокие потолки 3 м
- Нет соседей сверху (последний этаж)
- Развитая инфраструктура района
- Зеленый район, Капустинский пруд
Недостатки:
- Старый фонд (1959 год постройки - 65 лет)
- Последний 4 этаж без лифта
- Косметический ремонт (не евро)
- Маленькая кухня 7.5 м²
- Индивидуальный проект (сложнее перепланировка)
- Высокий износ дома
???? Анализ рынка Свиблово
Средняя цена м² (вторичка)
375 156 ₽
Средняя цена 2-комн.
~14 млн ₽
Ваша цена за м²
319 298 ₽
Рыночная ситуация:
- В 2024 году вторичка в Москве выросла на 6.9%
- Рынок замедляется - покупатели стали осторожнее
- Увеличились сроки продажи квартир
- Покупатели требуют скидок от собственников
- Конкуренция с новостройками (от 10.7 млн за 2-комн.)
????️ Анализ конкурентов
| Адрес | Площадь | Этаж | Год | Цена | Цена/м² |
Ваш объект
Нансена, 2к1 | 57 м² | 4/4 | 1959 | 18.2 млн ₽ | 319 298 ₽ |
| Нансена, 5 | 51.4 м² | 8/17 | 2000 | 19.0 млн ₽ | 369 649 ₽ |
| Нансена, 6к3 | 51.7 м² | средний | новее | ~15-16 млн ₽ | ~290-310 тыс ₽ |
| Нансена, 4к2 | ~50 м² | средний | новее | ~14-15 млн ₽ | ~280-300 тыс ₽ |
⚠️ Вывод: Объекты с аналогичными характеристиками (старый фонд, без лифта) в этом же районе продаются дешевле. Квартиры в более новых домах (2000-е годы) с лифтом стоят около 15-16 млн за сопоставимую площадь.
???? Ценовое позиционирование
Сравнение цены за м² с рынком:
Средняя цена новостроек (~450 тыс/м²) 100%
450 000 ₽/м²
Средняя цена вторички (~375 тыс/м²) 83%
375 000 ₽/м²
Ваша текущая цена 71%
319 298 ₽/м²
Рекомендуемая цена 64%
289 000 ₽/м²
Факторы снижения стоимости:
Возраст дома
-10%
65 лет износа
Последний этаж без лифта
-8%
4 этаж пешком
Состояние ремонта
-5%
Только косметика
???? Обоснование рекомендуемой цены
Метод 1: По средней цене аналогов
- Средняя цена 2-комн. в старом фонде Свиблово: ~280-300 тыс ₽/м²
- Ваша площадь: 57 м²
- Расчет: 57 × 290 000 = 16.53 млн ₽
Метод 2: Корректировка от средней по рынку
- Средняя цена вторички: 375 000 ₽/м²
- Корректировка на возраст (-10%): -37 500 ₽
- Корректировка на этаж (-8%): -30 000 ₽
- Корректировка на ремонт (-5%): -18 750 ₽
- Итоговая цена: 375 000 - 86 250 = 288 750 ₽/м²
- Итого: 57 × 288 750 = 16.46 млн ₽
???? Рекомендация: Оптимальная цена для быстрой продажи: 16.5 млн ₽ (289 474 ₽/м²)
⏱️ Прогноз времени продажи
| Цена | Позиция на рынке | Ожидаемый срок | Количество просмотров |
18.2 млн ₽
(текущая) | Выше рынка на 10% | 6-12 месяцев | Низкое (как сейчас) |
| 17.0 млн ₽ | Близко к рынку | 4-6 месяцев | Среднее |
16.5 млн ₽
(рекомендуемая) | Конкурентная | 2-3 месяца | Высокое |
| 16.0 млн ₽ | Очень привлекательная | 1-2 месяца | Очень высокое |
Текущие просмотры
723
за весь период
Просмотры сегодня
15
низкий интерес
Уникальных посетителей
482
но без звонков
⚠️ Риски сохранения текущей цены
Финансовые риски:
- Каждый месяц ожидания = потеря 1.5-2 млн на альтернативных инвестициях
- Продолжение выплат по коммунальным платежам
- Упущенная выгода от использования денег
- Возможное дальнейшее снижение рынка в 2025 году
Рыночные риски:
- Объявление "зависло" - низкий интерес покупателей
- Появление новых конкурентов с более низкими ценами
- Выход новых новостроек в районе
- Сезонное снижение спроса (зима)
Расчет потерь от ожидания:
| Срок ожидания | Стоимость ожидания | Вероятная итоговая цена | Итоговые потери |
| 3 месяца | ~150 тыс ₽ | 17.8 млн ₽ | ~550 тыс ₽ |
| 6 месяцев | ~300 тыс ₽ | 17.3 млн ₽ | ~1.2 млн ₽ |
| 12 месяцев | ~600 тыс ₽ | 16.5 млн ₽ | ~2.3 млн ₽ |
✅ Итоговые рекомендации
Рекомендуемая стратегия:
Снизить цену до 16.5 млн ₽ для продажи в течение 2-3 месяцев
Пошаговый план действий:
1
Немедленно: Снизить цену до 16.9 млн ₽ (тестовое снижение на 7%)
2
Через 2 недели: Если нет активности - снизить до 16.5 млн ₽
3
Параллельно: Улучшить фото объявления, добавить 3D-тур
4
Торг: Заложить в цену возможность скидки 200-300 тыс ₽
Аргументы для собственника:
- Экономия времени: продажа за 2-3 месяца вместо 6-12
- Экономия денег: избежание потерь 1-2 млн на упущенных возможностях
- Снижение рисков: продажа до возможного падения рынка в 2025
- Конкурентное преимущество: привлекательная цена привлечет больше покупателей
- Гарантия сделки: реальные покупатели по адекватной цене
???? Финальный расчет:
Снижение цены на 1.7 млн ₽ (с 18.2 до 16.5) позволит:
✓ Продать в 3-4 раза быстрее
✓ Сэкономить 1-2 млн на стоимости ожидания
✓ Избежать дальнейшего снижения цены через полгода
✓ Получить деньги для новых инвестиций сейчас
Чистая выгода от быстрой продажи: 300-500 тыс ₽
???? Контакты
Подготовлено: Декабрь 2024
Данные актуальны на дату анализа
Готовы обсудить детали?
Свяжитесь с нами для разработки индивидуальной стратегии продажи